Contratti agrari – Prelazione e riscatto – Caratteristiche del fondo rustico oggetto della domanda di retratto – Terreno con destinazione agricola parzialmente adibito a cava – Sussistenza del diritto azionato dal prelazionario pretermesso.

Tribunale di Mantova, Sez. I – Giudice designato Dr. Andrea Gibelli - Sentenza del giorno 8 gennaio 2005.

La massima:

In tema di prelazione agraria, con riferimento al requisito oggettivo per il valido esercizio del diritto di riscatto del fondo, va ricordato che il diritto di prelazione vien meno solo nel caso in cui la destinazione del terreno ad una utilizzazione edilizia, industriale o turistica sia prevista da uno strumento urbanistico (Cass. Civ. Sez. III 24/3/1991 n. 4466) e che, sempre con riguardo alla destinazione agricola del fondo rustico, per il riconoscimento del suddetto diritto si richiede ed è sufficiente l'esistenza di un fondo rustico ove destinato e suscettibile di un'attività di natura agraria, senza che sia rilevante né la sua estensione, né che all'attualità esso sia o meno coltivato; di tal che il diritto di prelazione del coltivatore resta precluso soltanto nel caso in cui siano accertate dimensioni del fondo talmente esigue da escludere ogni possibilità di coltivazione, ovvero sia accertata l'irreversibile perdita dell'attitudine alla coltivazione agricola in conseguenza dell'effettiva trasformazione del suolo coltivabile (Cass. Civ. Sez. III 19/5/2003 n. 7769; Cass. Civ. Sez. 1112/2/1995 n. 1244).

Nel caso di specie, si è riconosciuto sussistente il diritto di prelazione su un terreno con destinazione agricola ma costituito in parte da una cava.

il testo integrale:

Svolgimento del processo

Con atto di citazione in data 11/10/2000, ritualmente notificato, Rossi Giannino, residente in Magnacavallo, evocava in giudizio Bianchi Stefano e Bianchi Sara, entrambi

residenti in Magnacavallo fraz. * * *, esponendo:

1) che con atto in data 5/10/1999 n. ***di Rep. Notaio *** registrato a Mantova in data 25/10/1999 e trascritto il 29/10/99 i sigg. Bianchi Flora, Bianchi Fabio, Bianchi Giuseppe, Bianchi Bruna, Bianchi Enzo, Bianchi Elisa, Bianchi Simone e Verdini Danila in qualità di proprietari per quote indivise rispettivamente di 3/36, 3/36, 3/36, 3/36, 3/36, 7/36, 7/36, 7/36 avevano venduto a Bianchi Stefano e Bianchi Sara la piena proprietà del terreno con destinazione agricola posto in Comune di Magnacavallo fraz. *** censito al CTR alla partita ***, Fg. * mapp. *** di Ha *** al prezzo complessivo di £ 60.000.000;

2) che l'attore era proprietario e coltivatore diretto del terreno agricolo censito al CTR del Comune di Magnacavallo al Fg. * mapp. * di Ha *** confinante col terreno compravenduto e svolgeva professionalmente l'attività di coltivatore diretto conducendo un'azienda agricola vocata a coltivazioni monoculturali estesa complessivamente Ha *** coadiuvato dal lavoro della moglie Verdi Maria pure coltivatrice diretta;

3) che nessuna comunicazione era stata inviata all'attore ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 8 della legge 590/65 e 7 legge 817/71;

4) che con raccomandata 18/9/2000 l'attore a mezzo del suo procuratore aveva manifestato agli acquirenti la volontà di esercitare il diritto di riscatto dichiarandosi disponibile al versamento del prezzo pattuito;

5) che la suddetta dichiarazione non aveva sortito alcun effetto;

6) che l'attore intendeva quindi esercitare come esercitava il diritto di riscatto del terreno compravenduto con l'atto 5/10/1999 di cui sopra dichiarandosi pronto a versare il relativo prezzo e le spese accessorie nei termini e nella misura di legge e dichiarandosi altresì in possesso dei requisiti di legge.

Ciò premesso Rossi Giannino chiedeva l'accoglimento delle sopra riportate conclusioni.

Si costituivano ritualmente i convenuti i quali contestavano quanto ex adverso dedotto e svolgevano domanda riconvenzionale.

Assunta prova per testi veniva disposta consulenza tecnica d'ufficio al fine di accertare la capacità lavorativa dell'attore e della sua famiglia in relazione alla previsione di cui all'art. 8 primo comma ultima parte della legge n. 590/65 e successive modificazioni.

Espletata la ctu e precisate le conclusioni come sopra riportate la causa all'udienza del 21/9/2004 veniva trattenuta per la decisione previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Per quanto attiene all'esistenza dei requisiti di legge in capo all'attore i convenuti hanno affermato di nulla obiettare in ordine alla proprietà di fondo confinante a quello oggetto di causa nonché in ordine alla mancata vendita di fondi rustici nell'ultimo biennio.

Hanno invece contestato la sussistenza nel caso di specie degli altri requisiti.

Va premesso che, come giustamente osservato dalla difesa dell'attore in memoria di replica, ai fini della prelazione di cui all'art. 8 della legge n. 590/65, è richiesto, tra gli altri, il requisito della coltivazione almeno biennale (e non quadriennale) del fondo.

Ciò premesso va osservato che tale requisito nonché quello relativo al fatto che Rossi Giannino sia coltivatore diretto sono emersi incontestabilmente dalle prove testimoniali.

Premesso che, ai fini dell'esercizio del riscatto agrario di cui all'art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590, spetta la qualifica di coltivatore diretto a colui che coltiva con abitualità e continuativamente, anche se non professionalmente, un fondo col lavoro prevalentemente proprio e di persone della sua famiglia, le circostanze di cui ai cap 1 ("vero che Rossi Giannino svolge attività di coltivatore diretto conducendo un'azienda agricola estesa circa Ha 24.00") e 4 (" vero che Rossi Giannino quale proprietario coltivatore diretto conduce i terreni posti a confine con quello di cui è causa da almeno un biennio come dalla mappa che si esibisce al teste") della memoria istruttoria per l'attore sono state confermate dai testi R.R., R.I. (ud. 10/7/02) e B.E. (ud. 15/1/03).

In particolare R.I. ha dichiarato tra l'altro: " ...io che ho della terra in parte confinante con quella dell'attore lo vedo sempre in campagna".

Dall'esperita ctu è anche risultato che Rossi Giannino è coadiuvato dalla moglie Verdi Maria e, sia pure in minima misura, dal figlio R. e dal nipote E..

Quanto al requisito della capacità lavorativa lo stesso deve ritenersi provato alla luce delle risultanze dell'espletata ctu che vanno condivise essendo la stessa esauriente ed immune da vizi.

Il ctu, infatti, al quesito postogli sul punto, ha risposto che "... la capacità lavorativa dell'attore e dei suoi familiari è largamente superiore al terzo di quella occorrente alla coltivazione della somma dei terreni già posseduti in proprietà e di quello oggetto di prelazione".

Il ctu, diligentemente, si è fatto carico anche di prendere in considerazione le osservazioni del consulente tecnico di parte convenuta sul "frequente ricorso nella gestione Rossi all'opera di terzi per la surroga di lavori generalmente compiuti nelle altre aziende di coltivatori diretti dalle famiglie imprenditrici" e ha comunque verificato che la famiglia Rossi disporrebbe sempre di una capacità lavorativa superiore a ore 246 e 16', e cioè di quanto è stato accertato essere il terzo della capacità lavorativa mediamente indispensabile alla conduzione dell'insieme dei terreni già posseduti e di quello di cui si discute.

I convenuti poi, nel corso del giudizio (atteso che in comparsa di costituzione e risposta si erano limitati ad eccepire il difetto dei requisiti soggettivi in capo al Rossi), ricordato che a norma dell'art. 8 comma secondo della legge n. 590/65, l'esercizio del diritto di prelazione è escluso su quei terreni che "in base ai piani regolatori anche se non ancora approvati siano destinati ad utilizzazione edilizia industriale o turistica", hanno sostenuto che, nel caso di specie, il diritto di prelazione non potrebbe essere esercitato "per difetto di tale requisito oggettivo".

In particolare in memoria 27/2/03 la difesa dei convenuti ha rilevato che "il terreno per cui è causa non era al momento della rogitazione terreno agricolo e perciò solo non avrebbe mai dovuto essere oggetto di esercizio del diritto di prelazione proprio perché non avente una caratteristica essenziale per l'intrapresa azione" e ancora che "al momento della stipula del rogito il terreno de quo .... era adibito a cava; parte venditrice ha venduto un terreno non agricolo e parte compratrice ha acquistato un terreno non agricolo".

In realtà dall'atto pubblico 5/10/99 n. 103717 di rep. Notaio Dr. G. Stori in atti si evince che il terreno de quo era terreno a "destinazione agricola in zona e parzialmente adibito a cava".

Dal certificato di destinazione urbanistica in data 9/9/99, pure in atti a firma del responsabile dell'ufficio tecnico del Comune di Magnacavallo, si evince che la zona E comprende "zone destinate ad attività agricola parzialmente gravate da vincolo di non edificabilità per fascia di rispetto strada comunale (Via ****)".

Dalle prove testimoniali assunte è poi emerso che l'appezzamento di cui si discute (dell'estensione di circa 10 biolche mantovane e mezzo) era costituito per lo più da una cava con un po' di terreno attorno.

In particolare il teste Z. (ud. 15/9/03) ha dichiarato di poter confermare che il terreno de quo "era adibito a cava per circa 8 biolche " e che "per le restanti 2 e ½ era adibito ad argine di contenimento e capezzagna".

Lo stesso teste ha anche chiaramente affermato che "circa una biolca di terreno era coltivato".

Ciò premesso la tesi delle parti convenute (prospettata peraltro come si è detto solo in corso di causa) circa il difetto (anche) del requisito oggettivo per il valido esercizio del riscatto da parte del Rossi non può essere condivisa.

Va ricordato, da un lato, che il diritto di prelazione in materia agraria non sussiste solo nel caso in cui la destinazione del terreno ad una utilizzazione edilizia, industriale o turistica sia prevista da uno strumento urbanistico (Cass. Civ. Sez. III 24/3/1991 n. 4466) e, dall'altro, che in tema di diritto di prelazione e riscatto agrario e con riguardo alla destinazione agricola del fondo rustico, per il riconoscimento del suddetto diritto si richiede ed è sufficiente l'esistenza di un fondo rustico ove destinato e suscettibile di un'attività di natura agraria, senza che sia rilevante né la sua estensione, né che all'attualità esso sia o meno coltivato; di tal che il diritto di prelazione del coltivatore resta precluso soltanto nel caso (che non è quello di specie) siano accertate dimensioni del fondo talmente esigue da escludere ogni possibilità di coltivazione, ovvero sia accertata l'irreversibile perdita dell'attitudine alla coltivazione agricola in conseguenza dell'effettiva trasformazione del suolo coltivabile (Cass. Civ. Sez. III 19/5/2003 n. 7769; Cass. Civ. Sez. 1112/2/1995 n. 1244).

La domanda pertanto merita accoglimento.

Quanto al prezzo va ricordato che, in tema di riscatto di fondo rustico alienato in violazione dei diritto di prelazione, il prezzo dovuto dal retraente non può superare quello indicato dal contratto dì vendita restando preclusa al retrattato la facoltà di far valere esborsi ulteriori (Cass. Civ. Sez. 111 15/1/2001 n. 492).

Vero è che l'effetto retroattivo del riscatto non esclude il diritto del terzo acquirente, quale possessore del fondo, all'indennità per i miglioramenti apportati nelle more al fondo che sussistano al momento della riconsegna secondo i criteri di cui all'art. 1150 c.c.; indennità cioè commisurata al minor importo tra lo speso e il miglioramento dovendosi ritenere che l'omessa verifica da parte dell'acquirente del fondo agricolo della sussistenza in capo a terzi di un diritto di prelazione agraria sul fondo compravenduto costituisce colpa grave escludente il possesso di buona fede (Cass. Civ. Sez. III 29/9/1995 n. 10272; Cass. Civ. Sez. III 9/12/1981 n. 6499).

Tale domanda però non è stata proposta nel presente giudizio. Il prezzo dovuto è quindi quello indicato dal contratto di vendita e cioè £ 60.000.000 corrispondenti a € 30.987,41.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in € 5.883,47 di cui € 442,97 per esborsi, € 1.836,00 per diritti,.€ 3.000,00 per onorari, € 604,50 per rimborso spese generali oltre a quanto dovuto per legge.

Le spese di ctu come liquidate vanno definitivamente poste a carico dei convenuti.

P.Q.M.

Il Tribunale ogni contraria istanza eccezione e deduzione disattesa così provvede:

1) Accertato il valido esercizio del diritto di riscatto dichiara trasferita in capo a Rossi Giannino nato a Magnacavallo il 18/8/1923 ivi residente C.F. *** la proprietà dell'appezzamento di terreno sito in Comune di Magnacavallo frazione *** censito al CTR part. *** Fg. 9 mapp. ** di Ha *** sotto condizione sospensiva del pagamento in favore di Bianchi Stefano e Bianchi Sara della somma di € 30.987,41 (corrispondenti a £ 60.000.000) entro il termine di mesi tre dal passaggio in giudicato della presente sentenza;

2) Ordina al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di trascrivere la presente sentenza a favore di Rossi Giannino;

3) Condanna Bianchi Stefano e Bianchi Sara in via tra loro solidale alla rifusione delle spese che liquida in € 5.883,47 di cui € 442,97 per esborsi, € 1.836,00 per diritti, € 3.000,00 per onorari, € 604,50 per rimborso spese generali oltre a quanto dovuto per legge;

4) Pone definitivamente le spese di ctu come liquidate a carico dei convenuti.