Prelazione e riscatto agrari – Rinuncia alla prelazione e al diritto di riscatto – Validità – Condizioni – Vendita di fondo condotto da più affittuari per porzioni in forza di contratti autonomi e distinti – Comunicazione al coltivatore della proposta di alienazione – Necessità della specificazione del prezzo inerente a ciascuna di dette porzioni.

Tribunale di Mantova, Sez. I civile – Giudice monocratico Dott. Andrea Gibelli – Sentenza del giorno 1 giugno 2002.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione in data 12/12/97 Bianchi Alfredo, residente in Castel Goffredo, evocava in giudizio Verdi Paolo, residente in Remedello (BS), e l’Istituto Diocesano per il sostentamento del Clero con sede in Mantova, esponendo:

1)      di essere affittuario coltivatore diretto di un terreno già di proprietà dell’Istituto Diocesano per il Sostentamento del Clero con sede in Mantova Piazza Sordello 15 ubicato in Comune di Castel Goffredo esteso Ha 0.59.10 (BM 1.88) identificato al NCTR di quel Comune alla partita catastale fg. 8 mapp. 7 fra i confini: strada vicinale Poiano ponte del Fico, canale e più oltre limite con il foglio 9, canale e più oltre mappali nn. 57 e 56 mapp. 6;

2)      che con atto in data 17/12/1996 n. 39.145 rep. Notaio Marocchi, l’Istituto Diocesano per il Sostentamento del Clero aveva venduto a Verdi Paolo nato a Brescia il 19/1/1965 e residente a Remedello (BS) il terreno di cui sopra unitamente ad altri complessivi Ha 4.17.50 (BM 13.30 circa) per il prezzo determinato complessivamente in £ 60.000.000;

3)      che in particolare nel ridetto atto erano stati venduti oltre al terreno condotto in affitto dall’attore di Ha 0.59.10 altri terreni e segnatamente al fg. 16 mapp. 45 di Ha 1.15.10,53 di Ha 1.32.90 e 61 di Ha 1.10.40 per complessivi Ha 4.17.50 pari a BM 13.30 circa;

4)      che pertanto il prezzo convenuto per il solo terreno in affitto all’attore era di £ 8.493.408;

5)      che non gli era stato concesso, quale affittuario coltivatore diretto, il diritto di prelazione previsto dall’art. 8 della legge n. 590/65;

6)      che nel ridetto atto Notaio Marocchi testualmente si leggeva: “Per quanto riguarda il diritto di prelazione degli affittuari l’acquirente ha dispensato l’Istituto Venditore dalle notifiche di legge per cui a tali fini e per l’eventuale riscatto si precisa che l’atto che si dimette è stato stipulato a rischio e pericolo dell’acquirente;

7)      che l’attore si trovava nelle condizioni oggettive e soggettive per poter esercitare tale diritto e che in particolare egli coltivava direttamente e personalmente il fondo disponendo di tutte le attrezzature agricole necessarie, coltivava il fondo stesso da oltre due anni,  non aveva venduto nel biennio precedente altri fondi rustici e il terreno oggetto di compravendita in aggiunta agli altri posseduti in proprietà non superava il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della famiglia;

8)      che con lettera raccomandata 1/12/97 egli aveva esercitato il diritto di riscatto.

Bianchi Alfredo, che sottoscriveva personalmente in uno col suo difensore l’atto di citazione, chiedeva quindi l’accoglimento delle sopra riportate conclusioni.

Si costituiva ritualmente l’Istituto Diocesano per il Sostentamento del Clero che eccepiva in via pregiudiziale l’incompetenza per valore dell’adito Giudice. L’IDSC eccepiva poi il proprio difetto di legittimazione passiva nella causa per il riscatto e in ogni caso in via subordinata, qualora si fosse ritenuta validamente proposta una domanda nei suoi confronti, chiedeva che il convenuto Verdi fosse dichiarato tenuto a garantirlo e tenerlo indenne. L’IDSC faceva rilevare anche che il prezzo indicato nell’atto era stato quantificato a richiesta dell’acquirente in misura inferiore a quello corrisposto e che in realtà il valore convenuto nel contratto preliminare era di £ 20.000.000 per biolca mantovana come risultava dalla causa promossa da … Battista per il riscatto dell’altro fondo venduto unitamente al terreno coltivato dall’attore; in ogni denegata ipotesi quindi il prezzo da rimborsare al ritrattato sarebbe stato pari a £ 37.600.000.

L’Istituto Diocesano per il Sostentamento del Clero chiedeva quindi l’accoglimento delle seguenti conclusioni:

In via preguidiziale:

- Dichiarare l’incompetenza per valore del Tribunale essendo competente per valore e per territorio il Pretore di Mantova, Sez. Staccata di Castiglione delle Stiviere.

- Con rifusione di spese.

Nel merito:

-          In via principale: dichiarare la carenza di legittimazione del convenuto e conseguentemente rigettare la domanda.

-          In via subordinata: dichiarare il convenuto Verdi Paolo tenuto a garantire e tenere indenne l’Istituto Diocesano da ogni domanda.

-          Condannare l’attore alla rifusione delle spese processuali.

Si costituiva pure ritualmente Verdi Paolo il quale, dopo aver eccepito l’incompetenza per valore del Giudice adito per essere competente il Pretore di Mantova Sez. Staccata di Castiglione delle Stiviere, contestava quanto ex adverso dedotto. In particolare Verdi Paolo contestava la sussistenza in capo all’attore dei requisiti richiesti dall’art. 8 della legge n. 590/65 per l’esercizio del diritto di prelazione e rilevava che il diritto di riscatto doveva nel caso di specie ritenersi inesistente per avervi il Bianchi rinunciato dapprima verbalmente e poi per iscritto con dichiarazione in data 20/11/96. Né l’attore poteva dolersi della mancata notifica di copia del preliminare atteso che egli stesso aveva dispensato l’Istituto Diocesano per il Sostentamento del Clero dall’obbligo di notificare copia del preliminare essendosi ritenuto soddisfatto dalla avventua presa visione del medesimo.

Verdi Paolo concludeva quindi nel merito per l’accoglimento delle sopra riportate conclusioni.

Con ordinanza in data 3/7/1999 il G.I rilevava che, a seguito dell’entrata in vigore del D. Lvo n. 51/98, la questione della competenza per valore doveva intendersi superata e dava ingresso alle prove orali con limitazioni. Assunta prova per testi, all’udienza del 13/2/2001 le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta per la decisione previa assegnazione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c per il deposito. Con ordinanza in data 8/9/2001 il sottoscritto Giudice, cui la causa era stata assegnata dopo il trasferimento ad altro Ufficio del precedente G.I, provvedeva in conformità fissando altra udienza per la precisazione delle conclusioni. All’udienza del 19/2/2002, nuovamente precisate le conclusioni come sopra riportate, la causa veniva da ultimo trattenuta per la decisione previa assegnazione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L’eccezione sollevata dalla difesa dell’Istituto Diocesano per il Sostentamento del Clero è fondata. Invero in tema di prelazione prevista dalle leggi agrarie, legittimato passivo dell’azione di riscatto va considerato il solo acquirente del fondo ( o un suo avente causa), non anche il venditore, la cui presenza in giudizio è eventualmente evocabile, da parte del primo; in forza di chiamata in garanzia cosiddetta impropria (Cass. Civ. Sez: III 4/6/2001 n. 7514).

Va pertanto dichiarato il difetto di legittimazione passiva dell’Istituto Diocesano per il Sostentamento del Clero.

Ciò premesso si osserva quanto segue.

Come si evince chiaramente dall’atto introduttivo del giudizio la domanda di Bianchi Alfredo è stata proposta con riguardo alla prima delle due ipotesi previste per l’esercizio del diritto di riscatto dalla prima parte dell’art. 8, 5° comma, della legge n. 590/65 secondo cui, qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui al comma precedente, l’avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Nell’atto introduttivo del giudizio non si fa alcuna menzione circa la differenza di prezzo tra il preliminare e il definitivo.

Come ha avuto modo di statuire la Suprema Corte, in applicazione  del principio generale della libertà delle forme per la comunicazione degli atti giuridici e della comunicazione delle volontà negoziali, ove una determinata forma non sia prevista dalla legge “ab sustantiam”, la comunicazione ai fini delle prelazione di cui all’art. 8 l. n. 590/65 e art. 8 l. n. 817 del 1971, al coltivatore o al confinante della proposta di alienazione del fondo a terzi, non essendo stata prevista da tale normativa a pena di nullità, può essere validamente effettuata dal proprietario-alienante con le indicazioni richiesta, anche verbalmente, non ostandovi il disposto dell’art. 1351 c.c. atteso che tale comunicazione non ha valore di proposta contrattuale sempre che di siffatta conoscenza della proposta da parte del coltivatore vi sia prova certa, orale e documentale ( da ultimo Cass. Civ. Sez. III 17/1/2001 n. 577). La Suprema Corte ha anche statuito che il diritto di prelazione di cui si discute diventa attuale e concreto nel momento in cui il proprietario comunica in qualunque modo, anche verbalmente, la sua volontà di alienare il fondo a titolo oneroso con le indicazioni richieste, non avendo carattere cogente ed inderogabile il procedimento notificatorio previsto dall’art.8 l. 590/65 (da ultimo Cass. Civ. Sez. III 14/4/2000 n. 4858).

Nel caso di specie le parti convenute hanno richiamato il contenuto della “dichiarazione di rinuncia al diritto di prelazione in qualità di affittuale coltivatore diretto..” a firma del Bianchi in data 20/11/1996 in atti di copia (doc 4 del fascicolo di parte Verdi). In tale dichiarazione tra l’altro si legge: “Premesso che Sig. Bianchi Alfredo è affittuale coltivatore diretto di terreno agricolo al catasto terreni a Fg 8 mapp. N. 7 della superficie complessiva di Ha 0.59.10 di proprietà dell’ Isituto Diocesano per il Sostent. Del Clero di Mantova che medesimo proprietario è venuto nella determinazione di ALIENARE il terreno richiamato; il sottoscritto Bianchi Alfredo che afferma di essere l’unico intestatario del contratto di affittanza, con la presente; visto l’atto preliminare; visto il prezzo pattuito; viste le condizioni di vendita, NON essendo interessato all’acquisto di nessun PREZZO, DICHIARA di RINUNCIARE come in effetti RINUNCIA al diritto di PRELAZIONE spettante in forza di legge, perchè, e si ripete, NON è interessato all’acquisto a NESSUN PREZZO, esonerando altresì la parte venditrice dallo inviare qualsiasi notifica nei termini prescritti, per la perfetta conoscenza della VENDITA……”.

L’attore, che pur non ha disconosciuto la sottoscrizione ed anzi ha espressamente riconosciuto all’udienza del 22/6/98 l’autenticità della stessa, ha contestato fino all’ultimo (v. memoria di replica in data 8/5/2002) il contenuto intrinseco della dichiarazione e in particolare la circostanza secondo cui gli sarebbe stato esibito il preliminare. Era perciò suo preciso onere dimostrare la non corrispondenza alla verità di quanto contenuto nella dichiarazione sul punto; ciò che non è avvenuto.

Si deve quindi ritenere che effettivamente il Bianchi abbia preso visione del contratto in data 31/10/1996.

Tale contratto è del seguente letterale tenore: “Con la presente scrittura privata da valere ad ogni effetto di legge e da rendersi a rogito tra l’ISTITUTO DIOCESANO PER IL SOSTENTAMENTO DEL CLERO di Mantova, con sede in Mantova Piazza Sordello, 15, cod. fisc. 93006160209 legalmente rappresentato dal Presidente “pro tempore” Cavana Don Angelo nato a Gonzaga (MN) il 16/4/53 residente a Mantova Via Cairoli, 20; ente ecclesiastico eretto canonicamente il 10/11/1985 e riconosciuto civilmente il 20/12/1985 (G.U suppl. del 07//17/1986), che agisce in qualità di venditore, e il Sig VERDI PAOLO, nato a Brescia il 19/01/1965 e residente a Remedello (Bs), Via Paolo VI, n. 2, che agisce nel presente atto in qualità di acquirente. L’Istituto Diocesano come sopra rappresentato, intende vendere al Sig. Verdi Paolo beni immobili costituiti da appezzamenti di terreno agricolo, privi di fabbricati, ubicati nel Comune di Castel Goffredo in Loc. Casalpoglio.

-          Identificazione catastale: Catasto Terreni nel comune di Castel Goffredo: Partita Catastale n. 7777:

-          Foglio 8, mapp. 7; pari a Ha 0.59.10

-          Fg. 16. Mapp. 45-53-61; pari a Ha 3.58.40

per una superficie complessiva di Ha 4.17.50, pari a Biolche mantovane 13,30.

-          Confini: come in mappa, fatti salvi i più precisi e come in fatto.

-          Prezzo e pattuizioni:

-          1) La vendita viene effettuata a corpo, per il prezzo complessivo concordato tra le parti di £ 269.000.000 ( duecentosessantanovemilioni): Alla firma del presente atto viene versata la somma di lire 50.000.000 (cinquantamilioni), a titolo di caparra confirmatoria: Il saldo verrà versato al momento dell’atto notarile di compravendita che sarà stipulato entro il 31/12/1996 presso notaio da destinarsi.

-          2) Gli immobili vengono venduti allo stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, con gli inerenti diritti, servitù attive e passive, concessioni e pertinenze, affittati al Sig. Barosio Battista, con contratto stipulato in data 20/07/1992 ed al Sig. Bianchi Alfredo con contratto stipulato in data 09/11/1994.

-          3) La parte venditrice da alla parte acquirente tutte le garanzie di legge e fin da ora dichiara e garantisce che gli immobili sono di sua esclusiva proprietà e disponibilità, liberi da pesi, vincoli, oltre che da trascrizioni pregiudizievoli e da ipoteche.

-          4) Gli immobili vengono alienati franchi di mediazione.

-          5) Imposte e spese dell’atto notarile di trasferimento tranne INVIM, saranno ad esclusivo carico della parte acquirente. E’ inoltre a carico dell’acquirente il certificato urbanistico da richiedere al Comune.

Letto  approvato e sottoscritto per accettazione.

Mantova li 31-10-1996 IL VENDITORE

L’ACQUIRENTE”

Seguono le firme.

Ci si deve chiedere a questo punto se l’esibizione del preliminare di cui si è testè detto possa essere considerato forma equipollente di comunicazione rispetto a quella prevista dalla norma.

La risposta è negativa.

Secondo l’insegnamento della Suprema Corte in tema di prelazione e riscatto agrario, secondo la disciplina dell’art.8 della legge n. 590 del 1965 come modificato dalla legge n.817 del 1971, l’ottemperanza da parte del proprietario all’obbligo di notificare al coltivatore la proposta di alienazione, con trasmissione del preliminare di compravendita, può essere ravvisata, nel caso di vendita di un fondo condotto da una pluralità di affittuari per porzioni e in forza di rapporti autonomi e distinti, solo mediante la specificazione del prezzi inerente a ciascuna di dette porzioni, dato che solo limitatamente ad esse il singolo affittuario può esercitare la prelazione (da ultimo Cass. Civ. Sez. III 26/3/2001 n. 4346). E’ stato anche affermato che nel caso di proposta di alienazione non riferita alla sola parte del fondo costituente oggetto dell’affitto a coltivatore diretto ed indicante, invece, l’intero fondo ed il prezzo di esso, non vi è adempimento dell’obbligo imposto al proprietario dalla legge ai fini dell’esercizio della prelazione da parte dell’affittuario, il quale, quindi, non solo non ha l’onere di comunicare la sua accettazione e di pagare il prezzo nei termini rispettivamente stabiliti, ma può riscattare l’appezzamento di terreno da lui coltivato nei confronti dell’acquirente dell’intero fondo o della parte di esso nella quale sia compreso (Cass. Civ. Sez III 22/5/1980 n. 3384).

Nel caso di specie il preliminare si riferisce sia ai terreni di cui al Fg 8 mapp. 7 (affittati al Bianchi) sia ai terreni di cui al Fg 16 mapp. 45-53-61 (affittati al Barosio) ed indica solo il prezzo complessivo concordato tra le parti di £ 269.000.000. L’esibizione di detto preliminare non costituisce pertanto adempimento dell’obbligo imposto dalla legge al proprietario ai fini dell’esercizio della prelazione da parte dell’affittuario ed inficia la successiva rinuncia. Invero un’eventuale rinuncia, anche se per iscritto, alla prelazione da parte del coltivatore preferito intanto è valida e produttiva di effetti in quanto sia data –con qualsiasi mezzo- la prova che la stessa è successiva alla conoscenza, da parte del rinunziante di tutte le indicazioni richieste, non essendo ammissibile la rinuncia ad un diritto non ancora sorto (Cass. Civ. Sez. III 14/4/2000 n. 4858 già sopra richiamata e riferita ad un caso – come quello di specie – in cui il coltivatore aveva dichiarato di non avere interesse quale ne fosse il prezzo all’acquisto del fondo e aveva rinunciato al diritto di prelazione spettategli).

All’esito dell’istruttoria svolta si deve ritenere provato (documentalmente e per testimoni) che il Bianchi si trovasse nelle condizioni soggettive e oggettive per poter esercitare il diritto di prelazione. In particolare va rilevato che la qualifica di coltivatore diretto ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione e di riscatto di cui alla legge 26/5/1965 n. 590 va riconosciuta anche a chi, avendo un’altra attività lavorativa principale, svolga tuttavia con abitualità e continuativamente, anche se non professionalmente, attività di coltivazione manuale della terra, prevalentemente con lavoro proprio o dei componenti della sua famiglia, traendo da tale attività un reddito, anche se secondario (Cass. Civ. Sez. III 15/5/1991 n. 5456; Cass. Civ. Sez. III 31/1/1986 n. 632).

Quanto al prezzo va ricordato anzitutto che in tema di riscatto di fondo rustico alienato in violazione del diritto di prelazione, il prezzo dovuto dal retraente non può superare quello indicato dal contratto di vendita, restando preclusa al retrattato la facoltà di far valere esborsi ulteriori ( da ultimo Cass. Civ. Sez. III 15 gennaio 2001 n. 492).

La difesa dell’attore ha affermato che il convenuto Verdi avrebbe “accolto espressamente il criterio di determinazione del prezzo suggerito dal coltivatore retraente…” (v. comparsa conclusionale 12/4/2001). Ciò però è stato contestato dalla difesa del Verdi in memoria di replica 2/5/2001 ove tra l’altro si legge: “…Tanto meno, al comportamento tenuto dall’esponente, può essere attribuita valenza alcuna di riconoscimento, seppure implicito, dei criteri di valutazione unilateralmente introdotti ex adverso”.

Al riguardo va osservato che, secondo l’insegnamento della Suprema Corte, il diritto di riscatto spettante all’affittuario coltivatore diretto non può essere frustrato per il fatto che il fondo, oggetto di esso , sia stato alienato unitamente ad altri beni, nel qual caso ove sia stato pattuito un corrispettivo unico per la pluralità dei beni venduti, il prezzo di quello da riscattare può essere proporzionalmente determinato (Cass. Civ. Sez. III 18/6/1987 n. 5361).

Si deve quindi dichiarare che Bianchi Alfredo ha validamente esercitato il diritto di riscatto del fondo in questione: Per quanto si è detto non può trovare accoglimento la richiesta di revoca dell’ordinanza 3/7/99 formulata dalla difesa del Verdi atteso che i capitoli non ammessi di cui alla memoria 8/2/99 sono comunque irrilevanti.

Per l’esatta determinazione della parte del prezzo riferibile alla porzione immobiliare oggetto del riscatto la causa deve proseguire dovendosi disporre c.t.u. (v. ord. 3/7/1999) e a ciò si provvede con separata ordinanza.

Spese al definitivo.

P.Q.M

Il Tribunale non definitivamente pronunciando ogni contraria istanza eccezione e deduzione disattesa così provvede:

1)      Dichiara il difetto di legittimazione passiva dell’Istituto Diocesano per il Sostentamento del Clero;

2)      Accerta e dichiara che Bianchi Alfredo ha validamente esercitato il diritto di riscatto del fondo rustico ubicato in Castel Goffedro così distinto nel Catasto Terreni revisionato di detto Comune: Fg. 8 mapp. 7 Ha 0.59.10 RDL 110.517, oggetto dell’atto di compravendita notaio Marocchi in data 17/12/97 n. 39145 Rep. registrato a Castiglione delle Stiviere il 7/1/97 al n. 36 serie IV e trascritto il 13/1/1997 fra l’Istituto Diocesano per il Sostentamento del Clero e Verdi Paolo nato a Brescia il 19/1/1965 e residente a Redemello (Bs);

3)      Dispone con separata ordinanza per la prosecuzione del guidizio;

4)      Spese al definitivo.

Così deciso in Mantova il 1/6/2002.